这几年，中国房地产调控经历几次考验，在这些考验面前，对住房的定位始终没有被突破，也就是说住房定位经受住了考验。当然，不能说没有波折，不能说调控坚持住房定位一律都非常坚定。不过，每次出现偏离定位、放松调控的情况，都被及时纠正，都再度收紧了调控，深圳或是最典型的例子。 深圳楼市调控升级 据笔者观察，这些年房价几次反复上涨波动，深圳都是打头阵者。2020年以来，深圳房价又开始蠢蠢欲动。不过，当地政府及时发现后，给予了果断纠正，加强了调控。自深圳于7月中旬发布新版深八条，大幅加大楼市调控力度之后，宁波、南京、十堰、东莞等城市也陆续发布楼市新政，从供需两端对调控政策进行补充与升级。后面这几个是70个重点之列城市房价检测者，也曾是房价涨幅的排头兵。但以深圳率先发起的新一轮房价走高苗头总体上被及时扑灭了。 其实，今年以来，深圳等城市房价出现涨幅后，全国都在瞪大眼睛：一看会不会迅速扩大成新一轮房价走高热潮；二看高层因疫情冲击经济低迷情况下，如何对待房地产调控，会不会有新政策，住房定位会否动摇？ 7月底传来了确切消息。7月30日，中央政治局召开会议，再次要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。这些措施非常果断和明确，住房定位不变，坚持调控不变，一以贯之执行下去，不要再抱任何幻想。 而在此前的7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，同样强调牢牢坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。坚决不将房地产作为短期刺激经济手段最重要，最有针对性。 房住不炒是长久之策 新冠肺炎疫情导致全球经济衰退低迷，中国经济虽然复工复产较早，但是完全恢复也需要时日，加之国际贸易、地缘政治环境恶化，经济动力明显不足。很多人又开始幻想在这样的背景下会否放松房地产调控，把房地产再次作为拉动经济的动力？希望房价迎来新一轮上涨。一些投资投机者甚至幻想着开始再次大干一场，大赚一把。 不过，决策层敏锐地观察到了这一点，彻底击碎了这些投机者的美梦和幻想。房住不炒定位再次被叫响。相信，在调控不放松的总基调下，各地先后推出相关新政，成为楼市的稳定器。坚信，未来会有更多城市出台更严厉的楼市调控政策。 更重要的是释放出的是房住不炒定位不是权宜之计，而是长久之策。也就是说，房地产调控将会越来越严，房价只要一涨，露头就打。开发商、中介机构等都已经春江水暖鸭先知了，特别是开发商正在调整业务结构，加快经营转型。 开发商已经看到，房地产市场的基本面应该得到经济基本面的支撑。当大多数需要买房的群体的收入不稳定且不断下降时，房地产市场只能寄希望于那些高收入群体，他们基本上都有房子甚至是多套房子。因此，更多地去開发满足高净值个人需求的产品，可能是房地产开发企业未来投资和发展的重点。未来的趋势可能是，将三、四线城市的土地开发方向转移到一、二线重点城市，以开发高端住宅。毕竟，三、四线城市的基本面存在严重的人口流失，特别是一场新冠肺炎疫情促使独门独户的别墅类高档住房需求旺盛。 目前，开发商面临两大选择：一是给超高收入阶层盖别墅，二是给低收入群体建保障性住房。 住房需求者也应该有一个基本估计，吃透房住不炒定位的精神。房价在一个时期稳定的预期完全可以树立。 居家办公有利于稳房价 笔者要强调的是，影响房价的另一个重要或者长远因素是居家远程办公的兴起。在线居家远程办公引发变化最大的可能是美国，表现最突出的是寸土寸金的纽约包括华尔街在内。新浪财经北美站刘硕发自纽约的消息再一次佐证了笔者的观点。 根据租房网站StreetEasy的数据，今年第二季度，曼哈顿的出租房源价格在最初基础上打折的比例最大。其中熨斗区（FlatironDistrict）降幅创下了惊人的45。在中城西区和金融区，分别有40和42的公寓降价。这些降价的租房大多是在疫情期间办公区附近的住宅。直接原因就是大部分公司都采取了居家远程在线办公方式。都在家里工作，也不再担心通勤时间，租房的人正在向更远的市镇里蔓延，很多人离开市中心，搬去稍远的地方，比如说长岛、上州和新泽西州等。 办公模式的革命性改变和创新将带来包括逆城市化的生态重构。笔者在2020年6月11日的文章里就引用了对冲基金大佬都铎琼斯近日的预言：在美国，居家办公正在成为一个新模式，将重新定义房地产、餐饮、零售和汽车市场；延续了几个世纪的城市化进程也可能会扭转，未来人们可能将更加偏爱居住在郊区和乡下，出现逆城市化现象。这对城市需求是一股分离的力量。远程在线居家办公常态化，将使得更多人选择郊区和乡间居住，这将使得中国正在进行的城市化带来的压力得到一定程度缓解，包括城市房价都将有利于促其走向稳定而不是暴涨。 房子变现能力最弱 目前形成的难能可贵的房价预期，已经导致购房者观望氛围形成。买涨不买跌的中国传统习俗，也一定会加速放大这种预期，在这种预期下，房地产作为不动产是流动性最差的，也是变现能力最弱的。这也是美国人习惯于投资股票而不热衷于房地产的原因之一。 不动产的一个交易规律是你越急着脱手，就越卖不出去。不信的话，现在拥有多套房产的人，你卖一套房子试试，保证你被折腾得能脱一层皮，费事费时费精力，一般人很难承受得起，所以普通民众投资住房必须谨慎。 余丰慧 华中科技大学兼职教授，经济学家，著名财经金融评论家，央广财经特约评论员，中国产业经济调研中心特邀研究员，中国金融智库特邀研究员，大型金融企业前高管，注册高级咨询师。最新著作《金融科技：大数据、区块链和人工智能的应用与未来》《互联网金融革命》《互联网金融100问》。
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