提高土地收购储备资金利用效率的途径探讨

　　【摘要】土地资金的良性循环主要是顺利实施土地收购储备制度的必要保障工作，本文通过对于土地收购储备资金利用效率现状分析研究，提出了土地资金循环体系的缺陷和造成缺陷因素，需要针对土地的资金流入、流出和外部环境进行利用效率分析和对策，要实现土地收购储备资金利用效率途径。
　　【关键词】土地；收购；资金；利用效率
　　随着我国土地收购储备制度在全国城市开展，土地收购储备机构要实现不同地区的政府资金拨付、银行贷款、土地出让收益和资金来源分析，要从时间和数量上平衡好相互周转、开发和土地储备工作，提高土地收购储备资金利用效率，实现政府调控管理和市场政治经济对策管理模式。
　　一、土地收购储备资金运行现状分析
　　1、我国的土地收购储备资金运行体系中，我国大部分土地的储备机构资金运行都是依靠政府拨付，少量起动资金和划拨少量土地储备，土地储备中心都是利用起动资金和划拨土地储备土地低压给予商业贷款进行收购土地，将收购点额土地低压给商业银行，可以获得开发储备资金，保证土地出让管理制度。同时可以将开发完成后土地进行合理规划设计，出让土地资金支付银行贷款的本息，根据土地出让收益要根据政府土地收益进行重新划拨。土地收益中政府要把土地收益部分进行重新划分，给予土地储备机构合理拨付，做好合理收购储备土地管理，提高资金循环管理【5】。
　　2、资金循环条件下，政府可以提供少量的启动资金，收购储备大量巨资金额，由土地低压给银行作为贷款，这样单一渠道资金来源会存在很多缺陷问题，会增加土地收购的资金运作风险，需要对于资本机构财务的高风险处理，针对商业银行的贷款高利率，要充分考虑收购储备、资金和归还资金贷款的风险问题。资金数量有限需要根据收购储备运行过程，保障土地储备中心能够收购到足量土地。针对垄断市场、储备中心和调控房地产市场，实现国家土地储备对于土地市场宏观调控管理。政府要在土地收购过程中做好相关部门协调，针对时间周期做好合理控制管理，在土地开发过程中做好预期风险确定管理，实现对于土地的管理合理性，针对土地的规模、贷款和换代周期，做好适当风险规避工作，减少土地收购中存在的缺陷问题，减少土地收购中全盘崩溃，保障土地收购中资金良性循环工作。
　　二、土地收购储备资金的运行缺陷原因分析
　　1、政府法规体系在土地运行中不是很健全，土地资金存在很多基金不足问题，需要建立良好资金管理体系和法律法规，有效提高土地储备和资金管理立法工作。在土地管理预算中要严格按照法律法规原则进行编制，政府要合理发送债券，按照现行法规提高国家土地收购管理效率，不断拓宽土地储备资债和不断扩大融资工作【4】。
　　2、市场机制不是很完善，随着市场经济发展，土地交易工作不断活跃，针对目前土地发展趋势，需要不断优化目前市场土地配置工作，对于土地资产要实施合理土地有偿使用，土地的市场化运行中要切实提高管理效率。对于导致的土地随意偏低、减免低价和挤占国有土地收益问题，要大量提高土地的资产流动管理工作，合理降低土地增值税，制约土地收益，使用土地收购储备资金循环体系，减少资金流入，实现资金流转的良性循環。
　　3、土地使用规划不是很科学，土地收购储备过程中要针对城市和土地用地做好合理计划工作，实现对于土地的整体数量、地域和区位管理，土地用地总计划要制定合理、科学和有效的土地规划，严格执行土地发展法律法规。制定合理土地管理制度，不能盲目和随意使用土地，合理构建良好土地制度，针对土地资金银行贷款要合理做好资金利息管理，对于造成资金不高问题，要形成良好资本结构，减少土地利用风险，优化资金循环体系【1】。
　　三、提高土地收购储备资金利用效率对策探讨
　　1、提高土地收购储备资金利用效率，不断扩大融资渠道途径，控制好土地收购和加强土地资金监管，建立土地收购储备资金良性循环。罗达融资渠道途径，针对土地资金循环体系实现融资渠道良性管理，保障土地收购储备资金利用效率，扩大土地融资渠道通畅性，针对土地基金运作实现资金体系良性循环，在中国现行法律体系中，要不断扩大土地互补资金融资。
　　2、土地资金要做好政策化管理，发行土地债券过程中，要提高财政预算，地方政府要提高发行债券管理，针对政府法规实现土地收购储备合理性，在土地收购、逐步、开发和转让过程中，要充分建立良好政府土地开发管理政策。土地开发信托中，要保障开发中土地收购储备机构土地得到很好资金管理，能够及时将土地转移到投资公司，在土地收购储备机构管理中，要开发合理大量资金负担管理，将资金集合应用于土地开发整理中【2】。
　　3、控制土地收购和开发储备资金流出工作，制定科学合理收购储备计划，政府要严格制定土地利用开发管理各个期间计划，根据计划组织科学论证，科学合理收购储备资金，避免土地收购计划，合理收购储备土地。保障土地收购的顺畅性，组织专业人员做好对于社会效益、经济效益和土地风险管理，提高土地资金运作高效性。合理确定土地收购补偿价格，确定土地收购补偿价格有效控制和资金循环体系管理，针对土地收购中设计到的土地价格问题，要建立良好的土地补偿、职工和户口安置工作。
　　4、土地收购储备机构要提高资金比例管理，针对土地收购储备机构土地收益，针对政府造成的土地收购不良问题要及时处理，提高资本管理高效性，减少财务风险问题，适当资本结构要提高收益，按照合理步骤政府管理【1】。
　　四、结论
　　综上所述，土地收购储备制度是政府垄断土地市场行为，调控市场分为二、三级别，要不但促进土地集约利用、保护耕地、盘活土地利用存量制度高效性，优化土地资源配置，实施新型土地管理制度。构建良好土地收购储备资金循环体系管理，提高土地收购储备资金利用效率，制定良好土地收购储备制度，设计出适合中国国情的土地资金的运作体系，保障土地储备资金良好循环，促进我国土地收购制度的完善和发展【3】。
　　【参考文献】
　　〔1〕孟雪楠，李庆丽，城市土地收购储备模式比较及其运作探讨〔J〕。黑龙江科技信息。2015（24）；
　　〔2〕赵默。城市土地收购储备模式探究〔J〕。产业与科技论坛。2013（02）；
　　〔3〕赵婧。城镇土地收购储备的动因、问题与对策〔J〕。住宅与房地产。2016（33）；
　　〔4〕莫小虎。完善城镇土地收购对策探讨〔J〕。农村经济与科技。2016（16）；
　　〔5〕宋立新。土地收购储备运行机制对策分析〔J〕。现代商贸工业。2014（03）。