不同房产过户方式比较想避税要从哪里入手

　　价值100万的二手商品住宅，采取不同方式进行过户，所需要的费用差别是多少呢？除了房价本身之外，主要涉及的费用有：个人所得税、营业税、契税、土地增值税、印花税、登记费、中介费。其中个人销售住房暂免土地增值税和印花税，而登记费只要80元，可以忽略不计，所以关系比较大的就是个人所得税、营业税、契税和中介费（佣金）。
　　一般来说，个人所得税和营业税都要由卖家支付，而契税由买家支付，中介费由买卖双方共同支付，但是这些费用也有可能会在实际操作过程中全部由买家支付。（因为卖家要求实收房款，原本需要其支付的费用会被全部转嫁到买家头上。）
　　假设老王有一套房产要售卖，买方是他的朋友小李，那么会涉及的额外费用是多少呢？
　　第一种为普通的二手房交易，即小李通过中介从老王手中购得房产。首先需要支付个人所得税，征收标准：个人所得税房屋总价1或差额20，这里将需要1万元的费用。但是如果这套房产是老王唯一的房产且房产证（或契税完税发票）满5年可以免征。
　　其次需要支付营业税，营业税为房款的5。6，即需要5。6万元的费用。但是如果这套房产的房产证已经满2年，则可以免征。（如果房产面积大于144平方米仍然需要缴纳。）
　　再次是需要缴纳契税，契税为房款的1，即需要1万元的费用，这是契税最少的一种情况，如果小李名下有其它房产则契税要达到3。（另外，房产面积大于144平方米也是3，大于90平方米小于144平方米为1。5）
　　最后是需要支付中介费，也即给中介的佣金，通常为1～3，即需要1万至3万的费用。这笔费用原则上是买卖双方各付一半，但是现实中基本上都是由买家支付。
　　综上，价值100万的房产，结合其面积（主要是90平方米以下或是144平方米以上两种情况）以及房产证时间，交易时产生的费用最低为2万，即1的契税，1的中介费（房产满五唯一，小于等于90平方米，小李名下无房）。最高为12。6万，即1的个人所得税，5。6的营业税，3的契税，3的中介费（房产证不满两年，老王和小李名下还有其它房产）。可以看得出来，最低和最高相差很多。
　　如果老王和小李不通过中介交易，自行交易，那么上述费用中也就是省了1万至3万的中介费而已。
　　还有一种房产过户的情况需要关注，假如老王要将自己名下的一套房产以赠予的方式过户给小李呢？（小李再私下转账房价给到老王）那又该缴纳些什么费用？采用这样的形式是不是可以节省很多费用？
　　如果采取赠予方式过户给非直系亲属，通常需要按照报税价的2缴纳公证费用，同时也要按照政策要求缴纳营业税、个人所得税和契税（符合减免条件也可以减免）。报税价是指赠予方和接受方商定的房产价格，比如本来市场价是100万的房产，但是两人为了避税，协商报税价为50万。但是房管局的系统中对每个地区的房产都有一个最低评估价，如果低于该价格则要按照房管局的最低价格来。也就是说想通过压低报税价来减少费用是不太可行的。
　　对于100万的房产，房管局的最低价格可能是80万，那么采取赠予的方式过户，费用就是最低2。4万，即1的契税和2公证费。最高9。28万，即1的个人所得税，5。6的营业税，3的契税，2的公证费。另外要注意的是，如果采取赠予的方式过户，小李以后要售卖房产，单一项个人所得税就要交报税价的20，会非常不划算。
　　所以综合来看，非直系亲属之间采取买卖的方式过户房产可能比赠予再私下交易的方式更适合，尤其是对于满五唯一、小于90平方米的房产。